Промяна на статута на земеделска земя

Границите и предназначението на земеделските земи, които се включват в строителните граници на населените места и селищните образувания, се определят с общ или подробен устройствен план.

Включването на земеделски имот в тези планове може да стане след процедура по промяна на градоустройството. Промяната на предназначението на използване на земята е в правомощията на съответната Комисия към областната дирекция за земеделие и гори, където се намира имотът, когато земята е с площ до 50 дка. При по-голями площи, въпросът се решава от Комисията за земеделски земи към Министерството на земеделието и горите.

    1. Процедурата започва с молба до Кмета на Общината, където се намира съответният имот. Към нея е необходимо да се приложат документи за собственост върху земята или за учредено вещно право за строеж в полза на инвеститора.

Когато по документи за собственост земеделската земя се води на едно лице, наследниците му трябва да представят удостоверение за наследници, издадено и валидно  през последните 6 месеца.

При съсобственост, заявлението трябва да е подадено от всички носители на правото. С молбата се иска разрешение за изработването на подробен градоустройствен план (ПУП), който е съобразен с намеренията за строителство върху имота - какъв обект, с какво предназначение ще се изгради върху него. Това се прави от лицензирани лица.

    2.Към молбата се посочват, в обяснителна записка се посочват:

• наименованието на обекта,
• данни за предвижданата дейност,
• местоположение на обекта (местност, землище на населеното място и неговия функционален тип, община, област),
• отстояние от републиканската пътна мрежа и от други най-близки съществуващи обекти,
• размерът и границите на обектите, които ще се строят.

Планът задължително се съгласува със съответните експлоатационни дружества, което гарантира възможността да се осигури инфраструктура в имота - електроснабдяване, водоснабдяване и канализация. За изграждането на крайпътни обекти в ПУП е необходимо да се отрази и какви ще са комуникационно-транспортните връзки.

    3. Освен ПУП, за процедурата по вземането на решение за преотреждането на терена за строителство, са необходими още:

• скица на имота и ситуационен план, на който да е отразено местоположението на имота на Картата за възстановената собственост.
• становище от РИОСВ (Регионална инспекция по околната среда и водите). В определени случаи се иска и доклад за въздействието върху околната среда на исканата промяна в предназначението на земята.
• документ за категоризация на земеделската земя - издаван от областната дирекция "Земеделие и гори"; При процедурите за промяна на предназначението на земеделските земи те се категоризират в 10 категории според продуктивните възможности на почвените и климатичните условия, релефните и технологичните качества на земята, пригодността й за производство на различните видове растителна продукция и наложените ограничения на земеползване при условия и по ред, определени с наредба, приета от Министерския съвет;
• удостоверение за поливност от "Напоителни системи".

    4. Окомплектованата преписка се внася със заповед на кмета в експертен съвет, който при положителен резултат, взима и издава решение за утвърждаване на строителна площадка. Въз основата на това решение, Кметът издава заповед и цялата документация се внася в областната дирекция "Земеделие  и гори". Тя се произнася в двумесечен срок с решение по въпроса за промяната на предназначението на земеделската земя. Решението се отразява в регистъра на общинската служба "Земеделие и гори".

    От голяма важност е въпросът за разходите по промяната на предназначението на земята, като обикновено при масив не се иска промяна в статута на цялата площ, а само на позволената за застрояване площ по градоустройствени показатели.

Освен заплащане за изготвянето и съгласуването на ПУП,  е необходимо да бъдат заплатени съответните такси по специална тарифа.

    Техният конкретен размер зависи от:

• бонитетната категория на земеделската земя, посочена в акта за категоризация;
• размера на площта на земята, включена в границите на определената площадка или трасе на обекта;
• местонахождението на земята съобразно функционалния тип на населеното място, определен по Единния класификатор на административно- териториалните и териториалните единици (ЕКАТТЕ) в Република България;
• вида на строителният обект;
• възможността за напояване.

При определяне на размера на таксите, се вземат предвид още и предназначението и вида на строителството - дали се касае за  търговски обекти, производствени обекти,  складови обекти,  административни обекти, курортни обекти, туристически и спортни обекти или за   жилищни и вилни комплекси.

Процедура е съпроводена с множество индивидуални и колективни административни актове; наред с това се иска и съгласието на съседите (за ПУП). Трябва да се има предвид, че не всяка земеделска земя подлежи на включване в регулация, а в случай на отказ или обжалване в съд, процесът може да продължи и повече от година.

Относително ниската пазарна цена на земеделската земя крие няколко рискови момента:

1. Не е гарантирано, че действително ще се постигне промяна на предназначението на ползване на земята;
2. Няма нормативно определен срок за приключване на процедурата;
3. Не е възможно се прогнозират действителните разходи по преотреждането на терена.

От друга страна, при добре пресметнати рискове, земеделската земя съдържа в себе си голям потенциал на печеливша инвестиция след преотреждането й за строителство - разликата в цената преди и след промяна на статута е средно между два и 15 пъти.